Criteri per la stima degli immobili

Criteri per la stima degli immobili

 

  • ASPETTI GENERALI

Il più probabile valore di mercato di un immobile, in particolare se ubicato in zona turistica balneare, è fortemente condizionato da numerosi fattori. In primis la distanza dal mare. Trattandosi di immobili per uso principalmente estivo quindi utilizzati durante il periodo vacanziero, quelli entro una certa distanza dalla spiaggia sono generalmente più ambiti rispetto a quelli più distanti dal mare. Con ciò non si vuole affermare che il prezzo a metro quadro degli immobili posti oltre una certa distanza dalla spiaggia siano nettamente inferiori; un certo tipo di clientela che intende acquistare casa al mare preferisce trascorrere le proprie vacanze in posizione più tranquilla quindi meno vicina alla spiaggia. La laguna è una zona molto ambita per coloro che cercano una zona piena di pace e tranquillità ma allo stesso tempo servita e non distante dal centro.
Prefissando una distanza dal mare di 500 metri, in base alla mia esperienza, oserei affermare che il 60 % dei potenziali acquirenti preferirebbe acquistare entro quella distanza.

Per rimanere comunque in tema di “ubicazione dell' immobile” tengo a far presente ad un potenziale acquirente di non concentrarsi eccessivamente sulla distanza dalla spiaggia e dai servizi balneari. Il mare e la spiaggia vengono vissuti durante il giorno; durante la sera e la vita notturna le mete più ambite sono i due centri storici di Lignano (uno a Pineta e uno a Riviera), ricchi di negozi, bar, ristoranti e attrazioni turistiche quali ad esempio l' Arena Alpe Adria, il Lunapark, il Parco Junior per i più piccoli, la Terrazza a mare, il complesso GE.TUR e molto altro. Il centro e queste attrazioni sono raggiungibili a piedi, in bicicletta o è necessario utilizzare la macchina o i mezzi pubblici? Anche questi aspetti sono da prendere in considerazione sia per un potenziale acquisto e sia per attribuire un prezzo ad un immobile il più attinente possibile al valore di mercato in corso.

  • DIFFERENZE TRA LIGNANO SABBIADORO, PINETA E RIVIERA

Una considerazione sulle differenze dei valori immobiliari tra Lignano Sabbiadoro, Pineta e Riviera. Da un punto di vista generalizzato non mi permetto di affermare che ci siano sostanziali differenze di prezzo tra i tre quartieri. Il valore di un immobile è fortemente condizionato dal tipo di clientela e dalla quantità di richiesta immobiliare. Lignano Sabbiadoro è composta principalmente da appartamenti in condomini, Lignano Riviera da ville; Lignano Pineta è una fusione più o meno uniforme di entrambe le tipologie di immobili. Chi cerca un appartamento in acquisto quindi di solito si orienta verso Lignano Sabbiadoro; chi invece cerca ville singole o bifamiliari in zone tranquille, tende a preferire Riviera. Pineta è una zona che potrebbe essere ambita da entrambe le tipologie di clientela in quanto appunto è composta sia da ville (per la maggior parte) e sia da appartamenti. Premesso ciò, per quanto riguarda il valore a metro quadro di un appartamento, è leggermente superiore in un appartamento ubicato a Lignano Sabbiadoro rispetto a quello di uno di Lignano Riviera, vista la maggior richiesta geografica di tale tipologia di immobile. Questo a livello di stima normale ed ordinaria. Il cliente che però cerca un immobile in acquisto esclusivamente a Lignano Riviera per motivi di tranquillità tende ad escludere Lignano Sabbiadoro e in questo caso per questo potenziale acquirente viene meno la differenza di prezzo tra i due quartieri. Le ville ad uso turistico seguono lo stesso andamento; sono presenti per la maggior parte a Lignano Pineta e Lignano Riviera quindi quelle ubicate in questi due quartieri sono di solito più richieste rispetto a quelle della zona di Lignano Sabbiadoro. Una zona particolare è la darsena di Lignano Sabbiadoro dove vi è una notevole presenza di ville a schiera e appartamenti con accesso diretto al posto barca. Anche in questo caso, un tipo di clientela con esigenze particolari quali accesso diretto al molo con i servizi connessi, valorizzerebbe di molto tale tipologia di immobile in quanto corrispondente alle proprie necessità.

  • IMMOBILI RESIDENZIALI

Per una richiesta di acquisto di un immobile di tipo residenziale a Lignano, la distanza dal mare passa in quasi ultimo piano. Questa tipologia di clientela valorizza in modo particolare la superficie calpestabile interna, la tipologia di riscaldamento, il grado di coibentazione, la classificazione energetica e non dà particolare peso alla superficie delle terrazze; caratteristiche le quali per la clientela che intende acquistare un immobile ad uso turistico non risultano essere di particolare rilevanza. Gli immobili residenziali sono ubicati principalmente nella zona della laguna.

  • IMMOBILI NUOVI ED USATI

Altro aspetto per determinare il valore di un immobile è l' anno di costruzione; logicamente gli immobili nuovi o recenti hanno un prezzo a metro quadrato nettamente superiore rispetto a quelli più datati, indipendentemente che si trovino a Lignano Sabbiadoro, Pineta o Riviera.
Per quanto riguarda un immobile usato, il prezzo viene condizionato in funzione dello stato di manutenzione dello stesso e, se ristrutturato, dal livello di ristrutturazione. Anche la classificazione energetica ha un ruolo importante ma nell' ambito di un immobile ubicato a Lignano o in altre località balneari in genere essa passa in secondo piano; un potenziale acquirente per un immobile ad uso turistico dà più importanza alla posizione dell' immobile piuttosto che alla classificazione energetica.

  • IMMOBILI FRONTE MARE E VISTA MARE

Particolare importanza viene data agli immobili ubicati in posizione fronte mare e a quelli con vista mare. L'andamento di mercato di queste tipologie immobiliari segue un mercato a sé stante in quanto presenti in numero estremamente ridotto rispetto alla quantità totale degli immobili ubicati in tutta la giurisdizione di Lignano. Essendoci pochi beni simili da comparare per la stima, valutare un immobile posto al decimo piano in posizione fronte mare con vista mare aperta sarebbe quasi come dare un prezzo alla Gioconda di Leonardo da Vinci. Questi immobili, oltre ad avere un valore di mercato, hanno anche un valore “artistico”: un potenziale acquirente potrebbe essere disposto a pagarlo più del suo valore standard in quanto con caratteristiche estremamente rare ed originali (fronte mare e vista mare).

  • CONCLUSIONI

In conclusione la stima di un immobile a Lignano è una fusione tra diversi fattori e viene effettuata in base alla comparazione tra beni simili; stimare un immobile in base al prezzo al metro quadrato è piuttosto relativo in quanto, come già sopra menzionato, esso è condizionato da molteplici fattori intrinsechi ed estrinsechi dell' immobile in oggetto.

Qualora foste proprietari di un immobile a Lignano Sabbiadoro, Pineta o Riviera e vorreste un' indicazione professionale sul suo ipotetico valore di mercato, vi invito a farci una richiesta di valutazione immobiliare nell' apposita sezione del sito.